Как платить меньше налогов, сдавая квартиру в России

Налоги при сдаче в аренду квартиры в России. Патент, УСН, НПД.Налоговый нерезидент должен платить 30% НДФЛ со всей суммы дохода от сдачи квартиры в России. Однако существует несколько законных способов существенно уменьшить ставку налога. Как это сделать, читайте в этой статье.

БОНУС: В конце статьи вы найдёте калькулятор, который поможет вам посчитать и сравнить суммы налога для всех 4 способов.

Способ 1. Традиционный

Пример 1

Василий постоянно проживает и работает за рубежом. В Москве у него осталась в собственности квартира, которую он сдаёт за 50 000 рублей в месяц. Так как Василий – налоговый нерезидент, ставка Налога на Доходы Физических Лиц (НДФЛ) для него будет 30%. Вот расчёт налога от сдачи квартиры за год:

50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 30% = 180 000 руб. – НДФЛ для налогового нерезидента.

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, а для нерезидентов – 30% (ст.224 НК РФ). Кроме того важно знать, что в России при сдаче в аренду квартиры НДФЛ рассчитывается со всей суммы платежей, которые вы получаете от своих жильцов. В многих других странах мира налог уплачивается только с суммы чистого дохода, т.е. с разницы между доходом от аренды и расходами на содержание квартиры.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, если квартира сдаётся физическому лицу, то это называется найм жилого помещения (ст.671 ГК РФ). Арендой называется сдача квартиры юридическому лицу. Но так как в интернете более широко распространено понятие «аренда квартиры», я собираюсь использовать именно этот термин по ходу статьи.

Преимущества

Не нужно предпринимать никаких дополнительных действий. Нет дополнительных платежей, кроме НДФЛ.

Недостатки

Вариант с уплатой НДФЛ даёт самую большую налоговую нагрузку, как для нерезидентов, так и резидентов. Желательно ежемесячно откладывать часть получаемой арендной платы, чтобы в следующем году хватило денег на уплату налога.

Сроки

    • до 30 Апреля следующего года – нужно самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за текущий год.
    • до 15 Июля следующего года – нужно уплатить НДФЛ в бюджет

Способ 2. Индивидуальный Предприниматель на Патентной Системе Налогообложения (ИП на ПСН)

Пример 2 (начало)

Василий, постоянно живущий за рубежом, зарегистрировался в России как Индивидуальный Предприниматель (ИП) и купил патент на сдачу в наём жилых помещений в Москве. Стоимость патента на 12 месяцев для квартиры площадью до 50 кв.метров в Москве – 18 000 рублей.

Доход Василия от сдачи квартиры по-прежнему 50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 рублей. Налог равен стоимости патента — 18 000 рублей.

Сдавать квартиру можно как физическое лицо (см. Способ 1 выше), а можно как Индивидуальный Предприниматель. Зарегистрироваться в качестве ИП может любой гражданин России (ст.22.1 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Госпошлина за регистрацию ИП составляет 800 рублей, а с 1 января 2019 если документы сдаются в электронном виде, то платить пошлину не нужно.

Индивидуальному предпринимателю доступны на выбор несколько систем налогообложения. Одна из них – патентная система налогообложения, или просто «патент». Патент выдаётся с любой даты, на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах одного календарного года.

В чём смысл патента? Государство как бы говорит: «мы считаем, что занимаясь таким-то видом деятельности, в среднем можно заработать столько-то денег. Умножим эту сумму предполагаемого дохода на 6% (ст.346.50 НК РФ), и получим стоимость патента. Если в реальности вы заработаете больше – ничего сверх стоимости патента платить не нужно.»

Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры зависит от площади квартиры, и различается для каждого региона России. Рассчитать стоимость патента можно используя специальный калькулятор на сайте ФНС.

Плохая новость: кроме стоимости патента, индивидуальный предприниматель также должен уплачивать фиксированные взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование за самого себя. Размеры фиксированных взносов ИП в 2019 даны в таблице ниже.

Вид взноса Сумма взноса в год (в 2019 году)
Взнос на Обязательное Медицинское Страхование (ОМС) (независимо от дохода) 6 884 руб.
Взнос на Обязательное Пенсионное Страхование (ОПС) (если доход меньше 300 тыс.руб.) 29 354 руб.
Взнос на Обязательное Пенсионное Страхование (ОПС) (если доход больше 300 тыс.руб.) 29 354 руб. + 1% от суммы дохода, превышающего 300 тыс.руб.

Пример 2 (продолжение)

Дополнительно к стоимости патента Василий должен будет уплатить фиксированные взносы: 6 884 руб. + 29 354 руб. = 36 238 руб.

Общая сумма налоговых платежей составит: 18 000 руб. + 36 238 руб. = 54 238 руб.

Преимущества

Не нужно сдавать никаких налоговых деклараций. Налоговая нагрузка существенно ниже по сравнению с 30% НДФЛ для нерезидентов.

Недостатки

Нужно зарегистрироваться в качестве ИП. ИП должен платить фиксированные страховые взносы независимо от наличия или размера своего дохода. Патент нужно покупать каждый год.

Сроки

    • в течение первых 90 дней после начала действия патента – уплатить 1/3 стоимости патента
    • до конца действия патента – уплатить 2/3 стоимости патента
    • до 31 декабря текущего года – уплатить фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС

Способ 3. Индивидуальный Предприниматель на Упрощённой Системе Налогообложения (ИП на УСН)

Пример 3 (начало)

Василий, постоянно живущий за рубежом, зарегистрировался в России как Индивидуальный Предприниматель (ИП). Он сдаёт свою московскую квартиру за 50 000 рублей в месяц. Так как Василий выбрал Упрощённую Систему Налогообложения (УСН), ставка налога на доход будет 6%. Вот расчёт налога от сдачи квартиры за год:

50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 6% = 36 000 руб. – налог на доход при УСН.

Василий не является налоговым резидентом, но можно одновременно быть нерезидентом и ИП на УСН (Письмо Минфина РФ № 03-11-11/37329 от 29.06.2015).

В случае с упрощённой системой налогообложения, налог на доходы нужно платить авансовыми платежами ежеквартально, а налоговую декларацию сдавать один раз по итогам года.

ИП на УСН должен платить фиксированные страховые взносы за самого себя, как и ИП на патенте (см. Способ 2 выше). Однако, ИП на УСН может уменьшить налог на доход на сумму фактически уплаченных страховых взносов.

Пример 3 (продолжение)

Исходя из дохода в 600 000 рублей, Василий в 2019 году должен заплатить следующие взносы:

6 884 руб. (на ОМС) + 29 354 руб. (на ОПС) + [600 тыс. – 300 тыс.] * 1% (на ОПС с суммы дохода, превышающей 300 тыс.руб.) = 6 884 руб. + 29 354 руб. + 3 000 руб. = 39 238 руб.

Так как сумма страховых взносов больше рассчитанной суммы налога, то налог на доход уменьшится до нуля. Василию нужно будет уплатить только страховые взносы в размере 39 238 рублей.

Преимущества

Одна из самых низких налоговых нагрузок среди всех вариантов. Налог на доход можно уменьшать на сумму фиксированных страховых взносов.

Недостатки

Нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Нужно оплачивать ежеквартальные авансовые платежи и подавать налоговую декларацию по УСН по итогам года.

Сроки

    • До 25 апреля текущего года – авансовый платёж по налогу на доходы за 3 месяца
    • До 25 июля текущего года – авансовый платёж по налогу на доходы за 6 месяцев
    • До 25 октября текущего года – авансовый платёж по налогу на доходы за 9 месяцев
    • до 31 декабря текущего года – уплатить фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС. Для того, чтобы не переплачивать налог в течение года, лучше платить страховые взносы равными частями ежеквартально.
    • До 30 апреля следующего года – подать декларацию по УСН и доплатить налог за год (за вычетом авансов и страховых взносов, уплаченных в течение года).
    • До 1 июля следующего года – уплатить 1% страхового взноса на ОПС с суммы дохода, превышающей 300 тыс.руб. (п. 2 ст. 432 НК РФ).

Способ 4. Эксклюзивный

Пример 4

Василий постоянно проживает и работает за рубежом. В Москве у него осталась в собственности квартира, которую он сдаёт за 50 000 рублей в месяц. С 1 января 2019 года Василий перешёл на уплату Налога на Профессиональный Доход (НПД). Ставка НПД при получении доходов от физлиц – 4%. Вот расчёт налога на профессиональный доход от сдачи квартиры за год:

50 000 руб. х 12 месяцев = 600 000 руб. х 4% = 24 000 руб. – НПД.

Налог на профессиональный налог (НПД) – это экспериментальный специальный налоговый режим, который можно применять с 01.01.2019 только в четырёх регионах России: Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан.

НПД — это не дополнительный налог, а новый специальный налоговый режим. На него можно перейти добровольно. Физические лица и ИП, которые перейдут на новый специальный налоговый режим (самозанятые), смогут платить налог с доходов по льготной ставке – 4% (с доходов от физлиц), или 6% (с доходов от юрлиц).

Действующие индивидуальные предприниматели также могут перейти на НПД, в этом случае им не нужно будет уплачивать фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. В то же время, на НПД можно работать и без регистрации в качестве ИП.

Зарегистрироваться для использования Налога на Профессиональный Доход можно через Интернет без визита в налоговую инспекцию, а вести весь учёт в специальном приложении для смартфона на iOS или Android. Подробную информацию о регистрации и применении НПД вы может найти на специальном мини-сайте ФНС России.

Преимущества

Самая низкая налоговая нагрузка – всего 4%. Не нужно сдавать никаких деклараций. Если вы зарегистрированы как ИП – не нужно платить фиксированные страховые взносы. Быстрая онлайн регистрация. Простое ведение учёта в специальном приложении.

Недостатки

Специальный налоговый режим – Налог на профессиональный доход доступен для сдачи в аренду квартир, находящихся только в 4 регионах: Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан.

В то же время руководитель ФНС России сказал, что к осени 2019 года эксперимент с НПД могут распространить на другие регионы, если такое решение будет принято Правительством и законодательной властью.

Сроки

    • До 25 числа следующего месяца – уплатить налог за предыдущий месяц. Сумма налога автоматически рассчитывается в мобильном приложении. Оплатить налог можно банковской картой прямо из телефона.

Заключение

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, вы, скорее всего, являетесь налоговым резидентом в стране своего постоянного проживания. Практически во всех странах налоговые резиденты должны платить налоги со всех доходов, полученных со всего мира.

Независимо от того, какой вариант налогообложения доходов от сдачи в аренду квартиры в России вы выберете, вам также нужно будет задекларировать этот доход в стране своего постоянного проживания. Если у этой страны заключен договор об избежании двойного налогообложения с Россией, вы сможете уменьшить налог на сумму налога, уплаченного в России.

Кроме того, расчёт самого дохода от аренды скорее всего нужно будет вести другим способом. Например, в стране, налоговым резидентом которой вы являетесь, налогом может облагаться только чистый доход от аренды, т.е. арендная плата за вычетом оплаты коммунальных услуг, страховки, процентов по ипотеке, мелкого ремонта и т.д. Для уточнения всех деталей я рекомендую обратиться за консультацией к вашему налоговому агенту.